자주 묻는 질문

일시적 2주택 비과세 관련 10개 질문.

Q1. 처분기한이 정말 3년인가요?

2023.1 개정으로 조정대상지역 여부와 무관하게 일괄 3년으로 완화되었습니다. 이전에는 조정지역 2년, 비조정 3년으로 구분했으나 현재는 모두 3년입니다.

Q2. 2년 거주 요건은 언제 필요한가요?

종전 주택이 조정대상지역에 있고 2017.8.3 이후 취득한 경우에만 필요합니다. 그 외에는 2년 보유만으로 비과세 가능.

Q3. 신규 주택 취득 후 1년 이내에 종전 주택을 팔면 어떻게 되나요?

1년 경과 전 신규 취득 요건 자체가 충족되지 않아 일시적 2주택 특례가 불가합니다. 이 경우 일반 양도세가 적용됩니다.

Q4. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

2021.1.1 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 분양권을 가진 상태에서 기존 주택을 팔면 2주택 양도로 간주될 수 있습니다.

Q5. 양도가가 12억을 초과하면 비과세가 완전히 불가한가요?

아닙니다. 12억까지는 비과세, 초과분만 과세됩니다. 계산식: (양도가 − 12억) ÷ 양도가 × 양도차익 × 세율. 10억짜리 5억 차익으로 팔면 "50% 비과세"가 아니라 "100% 비과세".

Q6. 혼인으로 2주택이 되면 어떻게 되나요?

별도 특례로 혼인신고일로부터 5년 이내에 한 주택을 처분하면 비과세. 일시적 2주택과는 다른 조항(시행령 제155조 제5항).

Q7. 증여로 종전 주택을 배우자에게 넘기면?

명의 이전이 아닌 처분이 아니므로 일시적 2주택 특례 처분으로 인정되지 않습니다. 오히려 배우자에게 증여세 과세 가능성.

Q8. 처분 기한을 하루라도 넘기면 어떻게 되나요?

특례 적용 불가 → 일반 양도세로 계산됩니다. 3년이 다가오면 잔금 지연 없이 계약을 체결해야 합니다.

Q9. 처분 기한의 기산점은 언제인가요?

신규 주택의 취득일(잔금일)부터 3년입니다. 계약일이 아니라는 점에 주의. 본 시뮬레이터도 잔금일 기준으로 계산합니다.

Q10. 상속받은 주택도 포함되나요?

상속 주택은 별도 특례로 처리됩니다(시행령 제155조 제2항). 상속 후 한 주택을 비과세로 팔 수 있는 유예가 있으며, 일시적 2주택과는 구분됩니다. 상속 + 일시적 2주택 중복 적용은 세무사 상담 필수.