1. 5가지 핵심 요건
- 종전 주택 2년 이상 보유
- 조정대상지역(2017.8.3 이후 취득) → 추가 2년 이상 거주
- 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 신규 주택 취득
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 처분
- 종전 주택 양도가 12억 이하 (초과분은 비례 과세)
2. 처분 기한 3년 (지역 무관, 2023 완화)
2023.1 행안부·기재부 개편으로 조정대상지역 여부와 무관하게 일괄 3년으로 완화되었습니다. 이전에는 조정지역 2년·비조정 3년으로 구분했습니다.
3. 12억 초과분 비례 과세
양도가가 12억을 넘으면 12억까지는 비과세, 초과분은 일반 양도세가 적용됩니다. 계산식: (양도가 − 12억) ÷ 양도가 × 양도차익 × 세율.
4. 예외 사례
- 결혼 합가: 각자 1주택 보유 + 혼인 → 5년 이내 처분 (소득세법 시행령 제155조 제5항).
- 동거봉양: 부모·자녀 합가 → 10년 이내 처분.
- 상속 취득: 별도 특례 (주택 수 제외 등).
- 분양권: 2021.1.1 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함 (중요).
5. 주의할 점
- 1년 경과 후 신규 취득 요건 미충족 시 4년 보유·거주 등 다른 비과세 특례로 전환 가능성 없음. 이 경우 일반 양도세.
- 처분 시점은 "잔금일" 또는 "등기접수일" 중 빠른 날.
- 3년 기산점은 신규 주택의 "취득일"(잔금일).