1. 5가지 핵심 요건
- 종전 주택 2년 이상 보유
- 조정대상지역(2017.8.3 이후 취득) → 추가 2년 이상 거주
- 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 신규 주택 취득
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 처분
- 종전 주택 양도가 12억 이하 (초과분은 비례 과세)
2. 처분 기한 3년 (지역 무관, 2023 완화)
2023.1 행안부·기재부 개편으로 조정대상지역 여부와 무관하게 일괄 3년으로 완화되었습니다. 이전에는 조정지역 2년·비조정 3년으로 구분했습니다.
3. 12억 초과분 비례 과세
양도가가 12억을 넘으면 12억까지는 비과세, 초과분은 일반 양도세가 적용됩니다. 계산식: (양도가 − 12억) ÷ 양도가 × 양도차익 × 세율.
4. 예외 사례
- 결혼 합가: 각자 1주택 보유 + 혼인 → 5년 이내 처분 (소득세법 시행령 제155조 제5항).
- 동거봉양: 부모·자녀 합가 → 10년 이내 처분.
- 상속 취득: 별도 특례 (주택 수 제외 등).
- 분양권: 2021.1.1 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함 (중요).
5. 주의할 점
- 1년 경과 후 신규 취득 요건 미충족 시 4년 보유·거주 등 다른 비과세 특례로 전환 가능성 없음. 이 경우 일반 양도세.
- 처분 시점은 "잔금일" 또는 "등기접수일" 중 빠른 날.
- 3년 기산점은 신규 주택의 "취득일"(잔금일).
6. 참고 자료
7. 8가지 시나리오 — "내가 일시적 2주택 비과세가 될까?"
5가지 핵심 요건만 보면 단순해 보이지만 실제 사례에는 분양권 취득 시점, 결혼·동거봉양 합가, 상속 취득, 조정대상지역 해제 같은 변수가 결합되어 판정이 까다로워집니다. 본 도구는 다음 8가지 시나리오를 자동으로 처리하며, 각 시나리오에서 자주 빠지는 함정은 다음과 같습니다.
- 일반 상승기 갈아타기 (가장 흔함): 5가지 요건 모두 충족하면 비과세. 12억 초과분만 비례 과세.
- 1년 미만 신규 취득: 종전 주택 취득 후 1년이 지나지 않은 시점에 새 집을 사면 일시적 2주택 특례 적용 불가. 일반 양도세 = 30~70% 세율 적용.
- 조정대상지역 → 비조정 (2017.8.3 이후 취득): 거주 2년 요건은 취득 당시 조정지역이었는지 여부에 따라 결정. 이후 해제되어도 거주 2년 요건은 그대로.
- 분양권 + 입주 사이: 2021.1.1 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함. 분양권 → 입주 사이에 종전 주택을 처분해야 하는 시점 계산이 매우 까다로움 — 본 도구의 시뮬레이터 활용 권장.
- 결혼 합가: 각자 1주택 보유 + 혼인. 혼인일 기준 5년 이내 처분 (제155조 제5항).
- 동거봉양 합가: 부모 또는 자녀와 합가. 합가일 기준 10년 이내 처분.
- 상속 취득: 상속 주택은 일정 요건 충족 시 주택 수에서 제외. 단 비주거 상속 (주식·예금 등)은 무관.
- 임대등록 주택: 임대사업자 등록 주택은 일시적 2주택 판정에서 제외되는 경우가 있으나 2020.7.10 대책 이후 신규 등록은 불가. 기존 등록 임대주택은 별도 검토 필요.
8. 흔한 실수 5가지
- "3년이면 충분하다"고 안심: 3년 기산점은 신규 주택 잔금일. 등기 이전 기준이 아니므로 정확한 날짜를 세무사와 확인하세요.
- 처분 시점을 "매매계약일"로 오인: 처분일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날. 계약일·중도금 지급일은 무관.
- 12억 양도가 부분 비과세를 100% 비과세로 오해: 12억 초과분은 비례 양도세. 12.5억에 팔면 4% 부분에 대해 누진세율 적용.
- 분양권을 주택 수에서 빠뜨림: 2021.1.1 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함됨. 시뮬레이션에서 빠뜨리면 비과세 판정이 완전히 뒤집힘.
- 조정대상지역 거주 요건 무시: 종전 주택을 매수할 때 조정지역이었으면 (2017.8.3 이후) 거주 2년 요건 필수. "지금 비조정이니까 괜찮다"는 오해는 가장 큰 함정.
9. 양도소득세 절세 인접 전략
일시적 2주택 특례 외에도 양도소득세 절감 도구가 여럿 있습니다. 본 사이트는 일시적 2주택만 다루지만 함께 검토할 만한 항목을 정리합니다.
- 장기보유특별공제 (10년 이상 + 거주 2년 이상 → 최대 80%).
- 1세대 1주택 비과세 (양도가 12억 이하 + 보유 2년 / 거주 2년 if 조정지역).
- 임대주택 양도세 감면 (특정 요건 충족 임대주택).
- 상속 주택 5년 특례 + 비주거 상속 주택 수 제외.
- 혼인·이혼 합가·분가에 따른 별도 특례.
10. 본 도구의 단순화 가정과 한계
- 본 도구는 일시적 2주택 비과세 요건 자체 판정만 다루며, 양도세 산출액·지방소득세·농어촌특별세는 별도 계산 필요.
- 다주택자 중과세, 토지·건물 분리 양도, 분양권·입주권 거래는 본 도구 범위 밖.
- 2017.8.3 이전 취득 주택에 대한 거주 요건 면제는 본 도구가 자동 적용하나, 취득일 정확한 입력이 전제.
- 법령 개정·과세관청 해석 변경에 따라 결과가 달라질 수 있음. 잔금일 30일 전 세무사 재검증 필수.
⚠️ 법적 면책: 본 가이드와 판정 도구는 소득세법 시행령 제155조에 대한 일반 정보를 제공하며 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 본 사이트는 변호사·세무사·공인중개사 자격을 가진 자가 운영하지 않으며, 실제 신고·납부 결정 전에 반드시 홈택스 본 계산 화면, 세무사, 또는 가까운 세무서 상담을 통해 재확인하시기 바랍니다. 본 도구로 작성한 판정 결과를 그대로 신고해 발생하는 가산세·과태료에 대해 운영자는 책임을 지지 않습니다.